Wie is de starter nu eigenlijk?

3 gedetailleerde startersprofielen

Een bijdrage van Arjen de Bake, business development manager bij HDN

Starters, doorstromers, oversluiters en mensen met een tweede hypotheek zijn op de woningmarkt vertrouwde begrippen. Maar is die verdeling nog van deze tijd? Hoe eenduidig is het beeld van de starter en bestaat de gemiddelde oversluiter eigenlijk wel? Om daar achter te komen analyseerde HDN (Hypotheken Data Netwerk) in samenwerking met vertegenwoordigers uit de keten de hypotheekmarkt aan de hand van data. Zo werden tien nieuwe, gedetailleerde klantprofielen ontdekt en ontwikkelde HDN de Klantprofiel Index.


Tot op de dag van vandaag is de woningmarkt ééndimensionaal gedefinieerd: je koopt een huis, of je koopt en verkoopt een huis, óf je blijft ergens wonen maar sluit je hypotheek over. Daarbij is in de woningmarkt geen eenduidige definitie van de starter vastgesteld. Neem een consument die een aantal jaar een koopwoning heeft gehad, daarna is gaan huren om vervolgens weer de koopmarkt te betreden. Is dit dan een starter op de woningmarkt? HDN, tien hypotheeklabels en een dataspecialist stelden zichzelf de vraag: “Kan er op basis van vastgestelde kenmerken, zoals leeftijd, type inkomen, wel of geen NHG en hypotheekaanvraag, een profiel geschetst worden?” Het antwoord zijn tien profielen, waarvan drie de starter definiëren.

Kenmerken binnen startersprofielen

Om een profiel te creëren, zijn kenmerken noodzakelijk en moet een specifiek kenmerk een gewicht krijgen. In figuur 1 de drie startersprofielen en de belangrijkste kenmerken waarop zij sterk of juist minder sterk scoren.


Opvallend is dat de startersmarkt in drie profielen uiteen is gevallen: stabiel, jong en hoog segment. Kenmerkend voor deze groepen zijn:

  • Starter stabiel scoort hoog in NHG en heeft gemiddeld een langere rentevast periode
  • Starter jong scoort laag in gemiddelde leeftijd en heeft een complex inkomen (tijdelijk en flexinkomen)
  • Starter hoog segment heeft meestal geen NHG en een hoger inkomen dan gemiddeld

Ontwikkelingen 2018 / 2019

De tien vastgestelde profielen hadden in 2019 totaal gezamenlijk 430.000 hypotheekaanvragen. Daarvan zijn er circa 124.000 van een starter ofwel 29% van de hypotheekmarkt. In 2018 was dit percentage nog 32% van de hypotheekaanvragen. Opvallend daarbij is dat de jonge starter in absolute aantallen is gedaald (figuur 2).

De hoog segment starter is met een gemiddelde hypotheeksom van € 350.000, een gemiddelde leeftijd van 37 jaar en een gemiddeld gezamenlijk inkomen van € 88.000 geen traditionele starter in de huidige definitie: hypotheek met NHG en tussen de 20 en 30 jaar oud (figuur 3).

Verwachtingen 2020

Als we inzoomen op de markt voor huizenkopers zien we nog altijd een groei van 3% van het aantal huizenkopers in 2019 ten opzichte van 2018. Opvallend is de daling van 10% van jonge starters die een huis kopen. De kaart laat zien dat alleen in Flevoland nog sprake is van een stijging van deze groep kopers.

De jonge starter heeft het lastig om een betaalbare woning te vinden. De huizenprijs is voor deze groep met 7% sterker gestegen dan voor andere kopers (+5,5%) en gemiddeld brengen ze € 21.000 aan eigen geld in.

Als we kijken naar de ontwikkelingen binnen deze groep zien we binnen drie jaar tijd (2018 en heden) een hoger inkomen (7% stijging) en een hogere verhouding tussen lening en inkomen (van 3,9 naar 4,2). Kort gezegd: de jonge starter met een lager inkomen heeft steeds beperkter toegang tot de woningmarkt en neemt een groter risico.


Delen mag, graag zelfs!