Wat betekent het toekomstige woningaanbod van babyboomers voor koopstarters?

Een bijdrage van het Kadaster

Hans Wisman

Paul de Vries

Na WOII werd de babyboomgeneratie geboren*. Zij vormen anno 2020 een substantieel deel van de Nederlandse bevolking: bijna 2 miljoen inwoners (1,3 miljoen huishoudens). Komende decennia gaat deze generatie geleidelijk het toneel verlaten. Wat betekent dat voor de woningmarkt en in het bijzonder voor de positie van (potentiële) koopstarters? Na de wederopbouwjaren steeg het woningbezit snel, met name door stimulansen van de overheid. De koopwoning werd het ideaal, vooral onder hogere inkomens. Onder babyboomers is het bezit van een eigen woning dan ook vrij gewoon (62%, bron: WoON2018) en alleen overtroffen door de generaties die daarna zijn geboren (1956-1980: 67%).

Een op de vijf woningen van babyboomers Van alle woningen die in Nederland staan, is bijna een op de vijf in het bezit van een babyboomer (zowel WoON2018 als Kadaster: 18%). Vanuit de registratie van het Kadaster zien we dat de babyboomer ook net iets vaker dan andere generaties meerdere woningen bezit. Het kan dan gaan om particuliere verhuur of tweede woningen. Groter zijn de generatieverschillen wat betreft woonoppervlakte en woningtype. Babyboomers bezitten relatief vaak de grootste woningen, luxere woningtypes en de wat oudere woningen gebouwd in de jaren 70 of 80 van de vorige eeuw. Veel babyboomers wonen dus nog in hun eerste woning en dat zien we terug in de gemiddeld slechtere energielabels. Maar er is ook een kleine groep die na 2000 naar een woning met energielabel A verhuisde. Babyboomers zijn geen verbouwers.

Babyboomers verkopen steeds minder aan koopstarters Veel babyboomers zijn nu 70-75 jaar en staan voor de keuze om wel of niet een laatste stap op de woningmarkt zetten, bijvoorbeeld naar een gelijkvloerse woning. We zien echter dat zij weinig serieuze verhuisplannen hebben (WoON2018). Zo’n 6% geeft aan (beslist) wel te willen verhuizen. Gemiddeld over alle generaties is dat 12%. We zien dit ook terug in woningtransacties: zowel het aantal kopers als verkopers uit de babyboomgeneratie is zeer beperkt. Ook blijkt uit onze analyse dat ze steeds minder woningen verkopen aan koopstarters, terwijl de verkopen aan andere generaties redelijk constant blijven. Dit laatste bleek al uit eerder onderzoek van het Kadaster. Tijdens de crisis bleven ouderen in gelijke mate kopen en verkopen, omdat ze minder onzekerheden kennen wat betreft inkomen en beschikken over veel overwaarde.

Het toekomstige aanbod voor koopstarters komt niet van de babyboomer Toch zullen de babyboomwoningen vroeg of laat op de markt komen. Is dit goed nieuws voor koopstarters? Ja en nee. Aan de ene kant is een sterke verruiming van het aanbod gunstig voor de prijsontwikkeling. Voor koopstarters is betaalbaarheid nu eenmaal cruciaal. Hoewel babyboomwoningen niet helemaal lijken aan te sluiten bij de wensen van koopstarters; koopstarters kopen nu ook al steeds minder woningen van babyboomers omdat deze waarschijnlijk te groot en te luxe zijn en de koopstarter dat simpelweg niet kan betalen. Aan de andere kant zien we dat babyboomwoningen steeds meer in het wat goedkopere segment terechtkomen vanwege de gedateerdheid en dus tegen een lagere prijs verkocht kunnen worden aan koopstarters.

De kans voor koopstarters is een woning met een slecht energielabel Wat paradoxaal genoeg positief kan werken voor de koopstarter, is de lichte terughoudendheid van de babyboomer om nog maatregelen te nemen die de huidige woning energiezuiniger maken. In WoON2018 zagen we dat de oudere generaties duidelijk minder geneigd zijn om te investeren in de duurzaamheid van hun woning (figuur 3). In de afgelopen tien jaar kochten starters gemiddeld genomen vaker een woning zonder energielabel of een woning met een laag label (C t/m G) (figuur 4). Als zij een woning van babyboomers kopen, is dat nog vaker het geval geweest.

Op termijn goede match tussen gedateerde babyboomaanbod en prijsbewuste koopstarter Voor de komende decennia geldt dat energiezuinigheid steeds zwaarder gaat meetellen in de prijs van een woning. De verwachting is dat woningen vanaf energielabel D afgewaardeerd worden; bij de prijsonderhandeling zullen noodzakelijke investeringen een rol spelen. Babyboomers hebben een aanzienlijke overwaarde op hun woning; uit eerder onderzoek van het Kadaster bleek dat voor eigenaren in de leeftijdscategorie 65-75 jaar ongeveer 2 ton te zijn. Als de babyboomer wil verhuizen, moet hij bereid zijn om water bij de wijn te doen. Op termijn kan hier een goede match ontstaan tussen het misschien wat gedateerde aanbod van babyboomers en de prijsbewuste koopstarter, die trouwens ook niet het budget heeft voor grootschalige verbouwingen.

* Er zijn verschillende definities van de babyboomgeneratie in omloop, maar wij houden de periode van 1946 tot en met 1955 aan.


Delen mag, graag zelfs!