Wat betekent de coronacrisis voor de woningmarkt?

Echte game changer of een blessing in disguise?

Een bijdrage van Peter Boelhouwer,

hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft

Om de impact van de coronacrisis te bespreken, komen de media superlatieven te kort. En voor degenen die niet bewust de Tweede Wereldoorlog meegemaakt hebben, is het vast de grootste externe crisis die ze ooit hebben en misschien wel zullen meemaken. Voor een conjunctuurgevoelige sector als de woningmarkt waar het vertrouwen van huishoudens erg belangrijk is, zal de crisis grote gevolgen hebben. Tot dusver wellicht weinig verrassends. Toch houdt hier de voorspelbaarheid wel op.

Niemand weet hoelang de coronacrisis zal duren en zelfs niet of we het allerergste al achter de rug hebben. Komt er een tweede golf die de eerste doet verbleken of krijgen we na de zomer via de hulp van een medicijn en/of vaccin het virus definitief onder controle? De enige mogelijkheid om de effecten van het virus te kunnen vaststellen, is dan ook via het definiëren en uitwerken van een aantal scenario’s. De tweede reden waarom de effecten van het virus op de woningmarkt lastig te voorspellen zijn, is dat de woningmarkt zelf vóór de crisis in een volstrekt overspannen situatie verkeerde; een onvergelijkbare situatie met de vorige crisis in 2008. In die crisis bedroeg de hypotheekrente 5,5% (nu 1,8%), lag de woningproductie met jaarlijks meer dan 80.000 woningen goed op schema (nu gemiddeld 55.000 woningen over de laatste paar jaar en een daling in het vooruitzicht) en was er op basis van een krapte indicator van 9,1 eind 2008 sprake van een kopersmarkt (nu een historisch lage score van 2,8 en een markt die volledig wordt gedomineerd door verkopers). Begin dit jaar dreigde de woningmarkt zelfs volkomen te ontsporen. Woningprijzen die bleven stijgen (ondanks het feit dat menig analist voorspelde dat de prijzen nu toch echt zouden afvlakken), een sinds bijna twee jaar dalend aantal bouwvergunningen, problemen rond stikstof en PFAS waardoor een deel van het toch al beperkte aantal bouwvergunningen niet gerealiseerd dreigde te worden, en kopers die met horden tegelijk het beperkte woningaanbod besprongen en elkaar gefrustreerd moesten overbieden. Maar ook een wereldvreemde interim minister die zich vooral druk maakte over de PFAS-norm en ervan uitging dat particuliere verhuurders zelf wel het fatsoen hadden om de huren niet marktconform vast te stellen. Het gevolg van deze situatie was – en ook nog wel is – dat een hele generatie jongeren voor de woningmarkt afgeschreven dreigt te worden. Tegen deze achtergrond is de mogelijke afkoeling van de woningmarkt een blessing in disguise. Nu niet met vijftig gegadigden tegen elkaar opbieden, maar met tien of misschien met twintig...

Scenario's van de coronacrisis voor de woningmarkt

Er zit niet veel anders op om, net als het CPB (Centraal Planbureau, red.) doet voor de effecten van de coronacrisis op de economie, ook de mogelijke effecten van het virus voor de woningmarkt in scenario’s te beschrijven.

Scenario 1: Nederland na de zomer uit het slot In het eerste goed weer scenario komt Nederland na de zomer geleidelijk weer uit het slot en in beweging. Natuurlijk zijn er dan nog bepaalde sectoren die het moeilijk zullen hebben, maar het leven normaliseert weer en consumenten gaan hun niet bestede euro’s voor een deel uitgeven. De woningmarkt zal in dit scenario nauwelijks geraakt worden, waarbij er alleen sprake is van enige afkoeling. Mede door de afname van het aantal nieuw aangeboden koopwoningen zal het aantal woningverkopen licht dalen, maar blijven de woningprijzen doorstijgen. Positief is alleen dat woningzoekenden die echt urgent een woning nodig hebben, zoals starters, iets meer keuzeruimte krijgen.

Scenario 2: coronacrisis pas volgend jaar beteugeld In het tweede scenario wordt de coronacrisis pas in de loop van volgend jaar enigszins beteugeld. In dat geval zal ook de woningmarkt daar vermoedelijk de gevolgen van ondervinden. Uit eerdere crises weten we dat dan eerst het vertrouwen in de woningmarkt een flinke deuk krijgt. Dit vertrouwen is sinds de maand april volgens onderzoek van Vereniging Eigen Huis weliswaar wat gedaald, maar veel minder dan het algemene vertrouwen in de economie, zoals het CBS dat iedere maand meet. Vervolgens gaat na ongeveer een half jaar het aantal woningtransacties dalen. Omdat het aantal nieuwe koopwoningen de komende tijd wat zal terugvallen, is dit ook zonder crisis een aannemelijk scenario. Zo verwacht het EIB (Economische Instituut voor de Bouw, red.) dat de woningproductie de komende twee jaar met ongeveer 20% zal dalen. Nog wat later kunnen ook de koopprijzen afvlakken en misschien wel licht dalen. Wanneer de crisis echter voorbij is, dreigt de gekte op de woningmarkt nog groter te worden dan tot voor kort het geval was met dito koopprijsstijgingen tot gevolg.

Scenario 3: coronacrisis sleept nog jaren voort In het derde en meest zwarte scenario sleept de coronacrisis nog enige jaren voort, haken potentiële huizenkopers massaal af en proberen kleine beleggers versneld van hun woningbezit af te komen. De woningmarkt zal dan gedurende enige tijd geconfronteerd worden met vraaguitval en prijsdalingen.

Verandert er dan echt niets op de woningmarkt?

Naast bovenstaande, vooral conjunctureel bepaalde effecten van de coronacrisis op de woningmarkt, kan er echter ook aan aantal meer structurele veranderingen in de woonvoorkeuren van consumenten optreden. De toch al sterke wens om in een rustige, suburbane woonomgeving met veel ruimte en groen te wonen, zou verder versterkt kunnen worden. Daarentegen kunnen kleine stadsappartementen wat uit de gratie raken. Ook woonvormen die de gemeenschapszin ondersteunen kunnen in populariteit winnen, zoals collectieve woonvormen die toch al in een opmars zitten en woonmilieus waar bewoners wat meer betrokkenheid met elkaar voelen. Ten slotte zullen veel mensen ook wat extra vierkante meters in de woning nog meer gaan waarderen; al was het maar om wat vaker rustig thuis te kunnen werken. Want als één ding tijdens de coronacrisis wel duidelijk is geworden, is dat het zeer heilzaam en productief kan zijn om buiten de hectiek van de eigen werkomgeving geconcentreerd en in alle rust te kunnen werken!


Delen mag, graag zelfs!