PLATFORM WOONSTARTERS EDITIE 03 | FEBRUARI 2020


Voorwoord

Door Jan Willem van Beek,

directeur van SVn

De derde editie ligt alweer op de mat. Dit keer een special gewijd aan de financiering van een koopwoning door starters. Een bekend thema voor SVn. Een hypotheek is in 99 procent van de gevallen de grootste schuld en verplichting die starters voor het eerst in hun leven aangaan. Soms met elkaar en soms alleen. De overgrote meerderheid beseft dat heel goed en laat zich goed adviseren. Maar ik ken ook andere gevallen. Anekdotisch is het verhaal van de medewerker bij ons klantcontactteam die iemand aan de telefoon kreeg die zijn/haar abonnement op de Starterslening wilde opzeggen. Die persoon had het allemaal nog niet begrepen.


Een koopwoning is voor velen een mogelijkheid om vermogen op te bouwen. Voor later of voor een volgende woning. Dat er ook risico’s aan zitten, zagen we tijdens de crisisjaren waarbij 1,5 miljoen mensen meer hypotheekschuld hadden dan hun woning waard was. Overigens is dit niet raar als je bedenkt dat de meeste kopers destijds al startten met een huis onder water. Je begon met een hypotheek van 115 procent schuld van de waarde van je woning. Soms was die hypotheek ook nog voor een groot deel aflossingsvrij en gebaseerd op vijf keer je inkomen. Dat dit in een oververhitte markt tot problemen zou kunnen leiden, was waarschijnlijk. Maar niemand wilde destijds aan een dergelijk scenario denken. Huizenprijzen kunnen toch alleen maar stijgen?


Toen de crisis kwam, werden de financieringsvoorwaarden voor hypotheken fors aangesnoerd. Zowel op de loan to income (wat mag ik lenen met mijn inkomen) als op de loan tot value (hoeveel mag ik lenen op dit huis). De bouw kwam stil te liggen vanwege het ontbreken van vraag (iedereen stond onder water) en doordat corporaties vanwege de verhuurderheffing niet meer investeerden.


De effecten van alle maatregelen in de crisistijd zien we inmiddels. De woningnood stijgt en prijzen stijgen, waarbij alle stikstofperikelen extra olie op het vuur zijn. Een bijeffect is dat de marktpositie van starters ten opzichte van doorstromers nog nooit zo slecht geweest is. “Kopen wordt elitair” (Marnix Norder) en er wordt inmiddels gesproken van een “verloren generatie” (Peter Boelhouwer). Er ontstaat dus een generatie die geen vermogen opbouwt.


Er is mij voorgerekend wat het effect is als een starter vijf jaar langer moet wachten voor hij/zij kan toetreden op de markt bij een gemiddelde prijsstijging van 5 procent en een koopsom van € 200.000. Binnen vijf jaar heeft de ‘wachter’ ten opzichte van de gelukkige starter een achterstand van € 96.000. Als we de huidige starter niet helpen, staat dat dus gelijk aan een beleid om degene die niet kan kopen op een onoverbrugbare achterstand te zetten. En dan gaan we er nog vanuit dat de rente gelijk blijft. In Den Haag lijkt men niet te willen kijken (en te handelen) naar de nadelen op termijn van niets doen voor de starter. Ik mis die urgentie in het rijksbeleid. Ik voorspel dat de woningnood naast het klimaat een belangrijk thema wordt bij de Kamerverkiezingen in 2021. Voor veel starters te laat.


Ik pleit ervoor anders te durven kijken naar starters dan naar doorstromers. Bevoordeel de starter ten opzichte van de doorstromer in een markt van schaarste. Starters mag je als overheid best een steun in de rug te geven. Met een bewezen instrument als de Starterslening hebben wij en gemeenten hier al jaren ervaring mee. De Starterslening blijkt vooral de eerste zes jaar een goed hulpmiddel. In deze editie een artikel van de provincie Limburg over de lening. Ook de moeite waard om te lezen is het artikel over het onderzoek van het Kadaster naar prijsopdrijvende effecten van de Starterslening. Een hardnekkige mythe.


En er is meer in deze editie. Als doelgroepen het moeilijk hebben, ontstaan vaak nieuwe, creatieve oplossingen. Ze heten onder meer Koopstart, Duokoop en de a.s.r. startershypotheek en komen allemaal aan bod. Over iedere leningvorm hebben deskundigen waarschijnlijk een mening. Ik ken felle tegenstanders van de erfpachtachtige constructies. Maar wegen de bezwaren op tegen de voordelen voor starters zoals het wél kunnen kopen van een woning? Financieel adviseurs spelen een belangrijke rol om starters te wijzen op de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden die ze hebben bij het betreden van de koopwoningmarkt. Ook voor jonge zelfstandigen. Gebeurt dat goed, dan moet de starter zijn eigen afweging kunnen maken. Gelijk krijg je toch pas achteraf.


Delen mag, graag zelfs!