Triodos Bank: “Het niet verduurzamen van een woning is juist nu een financieel risico”

Een bijdrage van Jeroen Pels, directeur Private Banking & Hypotheken bij Triodos Bank

De starter die een woning kan kopen, moet vaak genoegen nemen met minder. Ook op het gebied van energieprestaties. Jeroen Pels, directeur Private Banking & Hypotheken bij Triodos Bank over of verduurzamen in deze tijd voor de starter passend is. Of moeten zij allang blij zijn met dat felbegeerde eigen dak boven het hoofd?

Door de marktomstandigheden moeten woningkopers hun woonwensen aanpassen. Wat eerst niet voldeed, wordt opeens een buitenkans, zelfs na opbieden. Starters doen in deze markt vaak nog meer concessies waar het gaat om de kwaliteit van de woning en de mate waarin de woning geschikt is voor toekomst- en gezinsplannen. Ze voelen zich gedwongen, willen verder, en nemen genoegen met een woning die eigenlijk niet meer past bij zowel hun eigen plannen als bij de duurzame eisen van deze tijd.

Niet-energiezuinige woningen zijn kat in de zak De verwachting dat de woning meer waard zal worden met de jaren, verlicht de pijn van de aankoopprijs. Maar wat als die waardegroei verandert, zeker bij niet-energiezuinige woningen? De concessies die starters op energieprestatiegebied doen, zijn zorgelijk. Al in 2018 riep ik in een column in het Financieele Dagblad op tot een verbod op de verkoop van ‘tochthuizen’ door corporaties. Striptekenaar Hein de Kort maakte daar een treffende illustratie van (zie afbeelding, red.). Doe een strik om de woningen met niet-energiezuinige labels en verkoop die aan starters. Dat voorkomt investeringsmomenten in de corporatieportefeuille en de starter koopt een zogenaamd buitenkansje. Persoonlijk denk ik meer aan een kat in de zak.

De vraag is wannéér je investeert in duurzame maatregelen De corporatiewoningen zijn maar een voorbeeld. Het punt dat ik wil maken, gaat over energieprestaties en de invloed die dat steeds meer gaat hebben op de waarde van woningen. Immers, als je een woning met een onzuinig energielabel aanschaft, is niet de vraag óf, maar wannéér je moet investeren in duurzame maatregelen. Ga je nu investeren of straks de rekening betalen? Dat laatste komt misschien wel op een moment dat het je niet uitkomt. Daarnaast wordt het aankopen van onzuinige woningen een groter risico als de prijsstijgingen stagneren of zelfs iets corrigeren. Dan leidt de aanvullende leenbehoefte bij toekomstige investeringen tot een grotere schuld in relatie tot de waarde. De lagere waarde van onzuinige woningen zou bij aankoop al beter meegewogen moeten worden door kopers.

Duurzame woning kopen of zelf verduurzamen is een no brainer Waar het nu op lijkt, is dat woningen verduurzaamd moeten worden naar een gemiddeld energielabel B. De transitie naar aardgasloze wijken is in 2050 afgerond en vóór die tijd moeten woningeigenaren dus maatregelen treffen, waaronder de woning goed isoleren. Wat overigens in ieders voordeel is, want de waarde van een woning neemt toe, de energierekening neemt af en het wooncomfort verbetert. Met dit in het achterhoofd is het een no brainer om een duurzame woning te kopen of die bij aankoop te verduurzamen.

Leenruimte berekenen met totale woonlasten Makelaars en taxateurs zetten goede stappen op het gebied van waardering van energiebesparende maatregelen, maar de keten is er nog lang niet. Wat mij betreft zou je op funda naast de vraagprijs van een woning ook prominent de gemiddelde energielast moeten zien. Bedenk daarbij ook dat de belasting op aardgas verder gaat stijgen. Daarom is Triodos Bank bij het bepalen van de leenruimte groot voorstander van rekenen met de totale woonlasten in plaats van met de huidige hypotheeknormen. Op die manier kunnen starters voor het verduurzamen van hun woning extra financieringsruimte krijgen, en het voorkomt dat ze een woning tegen een te hoge prijs kopen waar ze later opnieuw in moeten investeren. Alleen maar ‘meer meer’ lenen kan de oplossing niet zijn.

Niet verduurzamen van woningen is financieel risico Juist de periode dat de markt op een kantelpunt komt, is hét moment om overkreditering van starters te voorkomen. Het woonlastenprincipe maakt het bovendien voor makelaars, taxateurs en hypotheekadviseurs vanzelfsprekend om de energierekening in het advies mee te nemen. Dat zou nu al niet anders moeten zijn. Het niet verduurzamen van een woning is echt een financieel risico op termijn. Het betekent dat starters twee keer de rekening van het disfunctioneren van de woningmarkt betalen; nu een te dure onzuinige woning en later de rekening van de (achterstallige) investeringen in energieprestaties. En dat risico is uiteindelijk niet alleen het probleem van de starter.


Delen mag, graag zelfs!