Duur huren, maar geen (goedkopere) hypotheek: zo zit het volgens het Nibud

Een bijdrage van Marjan Verberk, wetenschappelijk medewerker bij het Nibud

Starters hebben moeite om aan betaalbare en passende woonruimte te komen. Terwijl de meesten van hen gewoon een baan hebben. Toch is het voor lage middeninkomens moeilijk om er tussen te komen op de woningmarkt. Ze komen vaak in de vrije huursector terecht, waardoor al snel het beeld ontstaat van wel duur kunnen huren, maar niet kunnen kopen. Is dat terecht?

Verhuurregels versus hypotheeknormen

De meeste verhuurders in de vrije sector toetsen het inkomen van de potentiële huurder, waarbij iedere verhuurder eigen regels hanteert. Dit betekent dat een huishouden met een bepaald inkomen bij de ene verhuurder wel in aanmerking komt voor een woning en bij een andere verhuurder niet. De controles op overige financiële verplichtingen (bv studieschuld) zijn niet verplicht en vinden daarom beperkt plaats. Door het ontbreken van verplichtingen zullen verhuurders eerder geneigd zijn om de woning toch te verhuren, ook al voldoet men niet helemaal. Uit onderzoek van het Nibud naar inkomenscriteria uit 2019 blijkt dat 21 tot ruim 50 procent van de starters (25-34 jaar) in de vrije sector meer huur betaalt dan toegestaan volgens de eigen verhuurregels van de verhuurder.


Anders dan in de vrije sector is er in de koopmarkt wel sprake van uniforme en precies omschreven inkomensnormen. Voor hypotheekverstrekking geldt een normering die in principe voor iedere potentiële koper gelijk is. Ook is een uitgebreide inventarisatie van de financiële situatie wettelijk verplicht. Daarbij wordt er niet alleen naar het inkomen gekeken, maar ook naar overige financiële verplichtingen, zoals een studieschuld.

Stijgende huizenprijzen versus leencapaciteit

Het beeld bestaat dat toegang tot de koopmarkt voor starters beperkt wordt door steeds strengere hypotheeknormen. Dit is deels waar. Met een constant inkomen is de leencapaciteit door de jaren heen verminderd. Echter, de leencapaciteit is ook afhankelijk van de loonontwikkeling. Door loonstijgingen neemt de ruimte om te lenen toe. En juist starters hebben daar vaker mee te maken, omdat zij doorgaans nog aan het begin van hun carrière staan. Het steeds meer meetellen van het tweede inkomen vergroot daarnaast de toegang tot de koopmarkt voor jonge stellen.

In de afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwoningen harder gestegen dan de leencapaciteit. Dit maakt het voor starters, ondanks dat zij een iets hogere hypotheek kunnen krijgen, toch lastig om een woning te kopen. Zij zijn voor de aankoop van een woning vrijwel volledig afhankelijk van een hypotheek en kunnen moeilijk concurreren met doorstromers en beleggers die over eigen geld beschikken. Dit blijkt ook uit het Nibud-onderzoek naar de inkomenscriteria. Het zijn vooral starters met een laag middeninkomen (30.000 tot 50.000 euro) die een hypotheek afsluiten op het maximum van hun mogelijkheden.

Wel duur huren, maar geen hypotheek

Starters komen lastig aan een koopwoning en hierdoor ontstaat vaak het idee dat iemand wel duur mag huren, maar niet voor dat bedrag een hypotheek kan krijgen. De verhuurregels en hypotheeknormen verhouden zich echter goed tot elkaar (Nibud-onderzoek inkomenscriteria 2019). Mogelijke oorzaken voor dit idee:

  • De bijkomende eigenaarslasten (lokale lasten, verzekeringen, onderhoudskosten) worden niet meegenomen in de vergelijking. Hierdoor lijken de hypotheeknormen strenger dan de verhuurregels.
  • De toets voor hypotheken is uitgebreider en kijkt ook naar andere verplichtingen, zoals studieschulden. Dit leidt tot een lagere maximale hypotheek.
  • Lang niet elke huurder heeft nu een huur die passend is volgens de verhuurregels. 21 tot 50 procent van de starters in de vrije sector heeft een hogere huur dan toegestaan volgens de acceptatieregels van de verhuurders.
  • Huishoudens die een (te) hoge huur betalen, moeten daarvoor soms flink bezuinigen. En die bezuinigingen zijn niet zichtbaar zolang de huur elke maand netjes betaald wordt. Het is niet wenselijk dat er gedurende de gehele looptijd van de hypotheek zo flink bezuinigd wordt.

Houd rekening met inkomsten én uitgaven

Het Nibud vindt het belangrijk dat wonen betaalbaar blijft. En dat is zeker voor huurders niet standaard het geval. Uit het onderzoek van het Nibud naar hoge woonlasten (2019) blijkt dat 8 procent van de kopers te hoge woonlasten heeft tegenover 52 procent van de huurders. Om toch rond te kunnen komen, geeft men vaak minder uit aan uitgaven met een keuze-element, bijvoorbeeld abonnementen of recreatie. Een kwart van de huurders heeft echter zo’n hoge woonlast dat zelfs de minimale uitgaven voor levensonderhoud niet meer gedaan kunnen worden. Zij geven dan ook minder uit aan essentiële zaken als voeding. De stap van huur naar koop stimuleren, door bijvoorbeeld verruiming van de hypotheeknormen, zou dan ook het betaalbaarheidsprobleem verschuiven van de huur- naar de koopmarkt. Het Nibud is daar geen voorstander van en ziet bij beoordeling van deze stap liever een individuele aanpak die rekening houdt met inkomsten én uitgaven.


Rekening houden met zowel de inkomsten als de uitgaven is ook belangrijk bij de beoordeling van de stap van huur naar koop. De inkomenstoets voor de hypotheek gaat niet uit van individuele uitgavenpatronen, maar van bij het inkomen passende gemiddelde uitgaven. In specifieke gevallen kunnen iemands individuele omstandigheden natuurlijk wel degelijk een rol spelen. Het Nibud vindt het belangrijk dat dan wel naar het complete plaatje gekeken wordt en niet alleen naar de hoogte van de bestaande maandelijkse huur. Het maakt bijvoorbeeld een groot verschil of een huurder de huur maandelijks kan betalen doordat hij inteert op een hoog eigen vermogen of doordat hij gedwongen bezuinigt op de andere uitgavenposten. Dat is een belangrijke overweging bij de vraag of een individueel huishouden de stap van huur naar de langdurige verplichting van een koopwoning financieel verantwoord kan zetten.


Delen mag, graag zelfs!