De mogelijkheden van erfpacht voor starters

Een bijdrage van André van Luijk, Master of Financial Planning

Voor starters is het steeds ingewikkelder om op de woningmarkt te komen. Als gevolg daarvan zie je steeds vaker het instrument erfpacht. Wat is erfpacht eigenlijk? En is het verstandig om een woning op erfpacht te kopen?

Erfpacht lijkt een beetje op huren en bestaat al lang. Het huurbedrag heet erfpachtcanon en is van de inkomstenbelasting aftrekbaar. Vaak koop je een deel van de woning en voor een ander deel van de woning betaal je de canon. De grond onder de woning is van een ander en het gebouw op de grond is dan van jou. Het is zelfs mogelijk om een appartement te combineren met erfpacht. Een woning op erfpacht kun je dus een beetje zien als een mix tussen kopen en huren. Met als verschil dat de canon die je betaalt wel aftrekbaar is en huur niet. Je kunt de erfpachtcanon per maand betalen, maar ook voor jaren vooruit. Je koopt de erfpacht dan af, zoals dat heet. Het model waarbij je per maand betaalt, is een veel voorkomende variant. Wat ook kan, is dat je de woning met een korting koopt en in ruil daarvoor voor een kortere periode of langere periode de verkoopwinst van de woning deelt. De koopgarantregeling is hier een mooi voorbeeld van. Vaak wordt deze gebruikt door woningcorporaties en ze is ook door veel banken geaccepteerd.

De partijen die de grond in bezit houden, kunnen gemeenten zijn, waterschappen, corporaties, maar ook grote beleggers, zoals pensioenfondsen. Ook kunnen particulieren de grond in bezit houden en de woning verkopen. Ouders zouden bijvoorbeeld de grond onder een woning kunnen kopen en de kinderen de woning zelf. Dit zou een particuliere variant van erfpacht zijn. Veel banken willen helaas de particuliere variant van erfpacht niet financieren.

Het voordeel van een woning op erfpacht is voor de starter dat je een woning met korting kunt kopen of dat je koopkracht groter is. Dit kan variëren tussen de 20.000 euro en de 80.000 euro. Ook kunnen de maandlasten fors lager uitvallen. Dat is uiteraard niet het geval als je de grotere koopkracht ook volledig benut. Het nadeel is dat je niet het volledige eigendom bezit of te maken hebt met beperkende voorwaarden in het erfpachtcontract. Wat je nu ziet, is dat veel starters een (relatief kleine) woning kopen, die ze bij het vormen van een gezin alweer moeten verlaten. Veel starters maken in zo’n geval dan weer forse kosten. Door een woning te kopen in combinatie met erfpacht, kun je direct kiezen voor een groter huis. Je koopt eerst een deel van de woning en als de financiële situatie beter is, kun je het andere deel erbij kopen. Je hoeft dan niet te verhuizen, maar kunt op die manier groeien in je woning.

Is het ook slim om een woning op erfpacht te kopen? Uiteraard kun je niet kortweg zeggen dat erfpacht altijd slim is of juist niet. Door de aftrekbaarheid is erfpacht nu aantrekkelijk, maar daar zit ook precies de zwakte. De prikkel om voor erfpacht te kiezen, is sterk fiscaal gedreven en nu de aftrekbaarheid rond het eigenwoningbezit steeds meer onder druk komt te staan, kan dit een risico zijn. Verder zijn de hypotheeklasten en de erfpachtlasten betaalbaar, maar bij een grotere woning zijn de overige lasten zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen wel hoger. Het kan zijn dat je volgens de normen van de bank een passende financiering hebt, maar voor de overige lasten toch een te grote woning koopt. Het is verstandig om bij dit soort constructies ook te kijken of wat mogelijk is, ook verstandig is.

Wat vindt u van erfpachtconstructies?

Laat het horen via praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!