Koopstarters vs. particuliere verhuurders

Zitten ze elkaar in de weg?

Een bijdrage van Martin Tillema en Paul de Vries,

onderzoekers bij het Kadaster

Sinds 2013 neemt het aandeel particuliere verhuur op de woningmarkt toe. Die bijdrage komt van particulieren die bestaande woningen kopen om deze vervolgens te verhuren. Het gaat om een steeds groter deel van de verkochte woningen. Nu dat in toenemende mate gebeurt, rijst de vraag: ondervinden koopstarters hier nadeel van?

Een korte situatieschets


Woningen van particuliere verhuurders vinden we niet in alle buurten. Om een woning te verhuren, moet er ook vraag zijn. Particuliere verhuurders verhuren veelal aan huishoudens die op zoek zijn naar flexibele woonruimte, waardoor ze al snel uitkomen bij studenten en expats. Deze groep heeft ook een specifieke woonvraag, omdat zij jong zijn en geen kinderen hebben. De woning hoeft dus niet groot te zijn, maar de leefomgeving wel zodanig dat het naast het woongenot van de woning zelf ook prettig vertoeven is in de directe woonomgeving. Vooral binnenstedelijke buurten in studentensteden bieden deze omgeving.


Koopstarters zoeken, deels, diezelfde levendigheid in een buurt. Het zijn jonge huishoudens die voor de eerste keer in hun leven een woning kopen, het overgrote deel rond hun dertigste levensjaar. In de loop der jaren is de gemiddelde leeftijd van koopstarters omhoog gegaan. Gek is dat niet. Onder meer uit onderzoek van het CBS onder twintigers blijkt dat mijlpalen verschuiven en grote beslissingen steeds vaker op latere leeftijd genomen worden.


De vraag is of koopstarters van dertig jaar dezelfde woonomgeving ambiëren als studenten en expats die van particuliere verhuurders huren. Als dat zo is, zal het groeiende marktaandeel van particuliere verhuurders het voor koopstarters lastiger maken om hun eerste stap op de koopwoningmarkt te zetten. Uit Kadasteronderzoek naar de marktsituatie in studentensteden concludeerden we dat particuliere verhuurders relatief vaak investeren in die steden en dat koopstarters en particuliere verhuurders zich in de meeste studentensteden op verschillende woningsegmenten richten.

Concurrentie op type woning


Dat particuliere verhuurders en koopstarters min of meer dezelfde woningen kopen, kan een indicatie zijn dat zij elkaar beconcurreren. Verreweg de meeste aankopen door particuliere verhuurders in studentensteden zijn appartementen. Van alle aankopen gaat het om 84 procent, tegenover 13 procent rijwoningen. Bij starters die kopen in studentensteden is het aandeel 63 procent appartementen en 34 procent rijwoningen. Zij kopen in de meeste gevallen echter wel grotere woningen.

Tussen de verschillende studentensteden zijn wel duidelijke verschillen waar te nemen. Particuliere verhuurders kopen in Amsterdam (95%) en Rotterdam (95%), maar ook in Groningen (85%) een bovengemiddeld aandeel appartementen (tabel 1). In Enschede (57%) en Tilburg (53%) is het aandeel gekochte appartementen veel lager. Hier kopen investeerders relatief veel rijwoningen (Enschede 28% en Tilburg 44%).

Leeftijd koopstarter van invloed


Particuliere verhuurders en koopstarters komen elkaar als woningzoekende dus in beperkte mate tegen. Wellicht omdat koopstarters gemiddeld ouder worden en daardoor andere eisen stellen aan hun woning en woonomgeving. Het kan ook zijn dat er met het ouder worden meer betaalcapaciteit is. Amsterdam vormt hierop een uitzondering. Daar komen beide groepen elkaar min of meer dagelijks tegen. Ook in Delft, Utrecht en Wageningen komen de koopprofielen van koopstarters en particuliere verhuurders sterk overeen.


Een andere reden waarom koopstarters op latere leeftijd kopen, is de hoge woningprijs. We weten uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate dat de prijs die particuliere verhuurders in potentie zouden kunnen betalen om een gewenst rendement te halen boven de maximale prijs ligt die koopstarters op basis van de geldende hypotheekregels neerleggen. Met andere woorden: particuliere verhuurders kunnen (gemiddeld) altijd meer bieden dan koopstarters. Of dat in de praktijk ook zo is, onderzocht het Kadaster met behulp van een econometrisch model.

Lokaal vraag en aanbod bepaalt prijsontwikkeling


De woningmarkt is bij uitstek een lokale markt waar vraag-aanbodverhoudingen zorgen voor prijsontwikkelingen. In het onderzoeksrapport Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt concludeert het Kadaster daarom ten eerste dat de nationale kengetallen over het aantal koopstarters en particuliere verhuurders niet representatief zijn voor lokale ontwikkelingen. We zien dat het aandeel particuliere investeerders op de woningmarkt per regio, stad en buurt sterk verschilt en toeneemt. Onze hypothese was dat de groeiende vraag van particuliere investeerders bij een veel minder snel stijgend aanbod leidt tot een prijstoename.


Alleen op buurtniveau kan onderzocht worden of het toenemende marktaandeel van particuliere verhuurders leidt tot een hogere prijs. Om die hypothese te bevestigen of te weerleggen, brachten we de ontwikkeling van het particuliere verhuursegment voor een zestal regio’s met krappe woningmarkten in beeld. Het gaat om de metropoolregio’s en studentengemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Groningen en Eindhoven. Binnen die steden hebben we de woningprijsontwikkeling op buurtniveau in kaart gebracht en verklaart met behulp van statistiek. Om geen appels met peren te vergelijken, selecteerden we zo veel als mogelijk de funda-markt met behulp van Kadaster- en NVM-bestanden. Ons analysebestand bevatte alle woningtransacties vanaf 2009 waarbij één woning gekocht werd. Hierdoor werd bijvoorbeeld niet de ruis meegenomen die zou kunnen ontstaan omdat particuliere verhuurders soms ook bulkaankopen doen. In principe concurreren doorstromers, koopstarters en particuliere verhuurders met elkaar op de deelmarkt waar één woning wordt gekocht en verkocht. Ruim 90 procent van de kleine particuliere investeerders koopt een woning op deze deelmarkt; onder grote particuliere verhuurders is dat 35 procent.


Betalen particuliere investeerders meer dan andere kopers voor dezelfde woningkwaliteit? Wanneer we kijken naar de prijseffecten blijkt allereerst dat een koopstarter over de periode 2009-2018 significant meer betaalt dan een particuliere verhuurder voor hetzelfde type woning (figuur 1). Omdat dit verschil door de tijd heen kleiner wordt, lijkt er in die periode sprake te zijn van een prijseffect door de toenemende vraag van particuliere investeerders. De prijs die zij betalen voor een gemiddelde woning steeg immers de laatste jaren harder dan de prijs die starters en doorstromers betalen voor eenzelfde woning.


Het laatste jaar zijn er nagenoeg geen prijsverschillen tussen koopstarters en particuliere verhuurders, met uitzondering van verhuurders met portfolio’s van meer dan tien woningen (zij betalen minder). In buurten waar particuliere investeerders erg actief zijn, is het voor koopstarters moeilijker geworden om te concurreren. Immers, er is veel vraag naar koopwoningen door een andere groep kopers. Een disclaimer is wel op zijn plaats. Ons model corrigeert voor veel effecten, maar niet voor alles. Het lokale prijseffect hoeft daarom niet per se het gevolg te zijn van het hogere marktaandeel van particuliere verhuur. Ook de aantrekkelijkheid van de buurt zelf kan ervoor zorgen dat de vraag naar woningen aantrekt.

Conclusie


We concluderen dat het algemene prijsniveau hoger ligt in buurten met een marktaandeel van meer dan 5 procent particuliere investeerders. Het gaat hierbij niet om het marktaandeel in de voorraad, maar om het aandeel in het aantal getransporteerde woningen. Hoe hoger het marktaandeel van particuliere investeerders in het aantal gekochte woningen, des te sterker het prijseffect.


Delen mag, graag zelfs!