Er zijn genoeg instrumenten voor betaalbare koopwoningen: gemeentebestuurders, gebruik ze!

Door Gerard van Evert, bestuurder bij stichting Ikbouwbetaalbaar

Gemeentebestuurders kunnen beschikken over voldoende instrumenten om het gat tussen financieringscapaciteit en investering te dichten. Deze instrumenten worden echter – al dan niet gecombineerd – lang niet altijd ingezet. Terwijl ze de gemeente weinig of geen geld kosten. Een opsomming van de mogelijkheden.

Een starter heeft met een inkomen van € 30.000 tot € 45.000 onvoldoende financieringscapaciteit om een nieuwbouwwoning te kopen. Een kleine, nieuwe eengezinswoning kost al snel € 230.000. Daarvoor heb je een inkomen van € 50.000 nodig. Een startende politieman of onderwijzer financiert op eigen kracht zo’n € 180.000 en komt dus € 50.000 tekort. Terwijl het juist van belang is hen naar de stad te trekken met een betaalbaar aanbod aan eengezinswoningen.

Gericht sturen op betaalbare koopwoningen voor starters

Om te zorgen dat nieuwbouwwoningen ook daadwerkelijk bij starters terechtkomen, kunnen gemeentebestuurders met een doelgroepenbeleid sterker sturen op de woningdifferentiatie, verkaveling en bereikbaarheid. Met gedifferentieerde grondprijzen, efficiënte verkavelingen, afspraken met projectontwikkelaars en toewijzingscriteria kunnen zo binnen nieuwe projecten betaalbare woningen gebouwd worden voor starters met lagere middeninkomens.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Het businessmodel van projectontwikkelaars gaat uit van winstmaximalisatie. Dat betekent dat een woning tegen marktwaarde verkocht wordt, ook al zijn de investeringskosten beduidend lager. Door als gemeente de grond specifiek uit te geven voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) krijgen starters de kans om collectief hun woning te bouwen. Bewoners zijn niet op zoek naar winst, maar naar kwaliteit en een scherpe prijs. Zij kunnen in CPO met deskundige begeleiding ook in de huidige markt prijsvoordeel behalen met scherp aanbesteden en collectief inkopen van bijvoorbeeld energie-installaties. Daarnaast besparen ze op ontwikkelingskosten, omdat ze geen geld nodig hebben voor acquisitie, marketing en verkoop. Zo kunnen de investeringskosten van CPO-projecten ruim 10 procent lager uitkomen dan bij commerciële projectontwikkeling.

Korting op de grondprijs en winstdelingsclausule

De meeste gemeenten geven de grond uit tegen marktwaarde. Een aantal gemeenten verleent een korting op de grondprijs. Dat leidt tot meer betaalbaarheid. Het risico dat de koper de woning snel doorverkoopt en de winst incasseert, is weg te nemen met een winstdelingsclausule (anti-speculatiebeding). Daarmee kan een gemeente gedurende tien jaar de korting (aflopend) terugvorderen.

Gronduitgifte in erfpacht

De gemeente Den Haag geeft grond uit in erfpacht, waarbij de jaarlijkse canon op dit moment een percentage van ruim onder de 2 procent bedraagt (per 2020 1,1%). Dat betekent een verlaging van de woonlasten doordat geen aflossing over de grond verschuldigd is.

Starterslening

Met de landelijk bekende Starterslening kan een verschil van 20 procent tussen investering en financieringscapaciteit gedicht worden. De eerste jaren zijn er voor de starter geen kosten aan verbonden. In de loop van de tijd wordt gecheckt of de financieringscapaciteit is toegenomen en dient de starter naar vermogen rente en aflossing te betalen. Met de starterslening van Ikbouwbetaalbaar voor CPO kan zelfs een verschil van 30 procent overbrugd worden. Dit hogere percentage is toegestaan, omdat bij oplevering van CPO-woningen standaard blijkt dat deze woningen beduidend meer waard blijken dan de investering. De regeling van Ikbouwbetaalbaar omvat een winstdelingsclausule. Als de woning verkocht wordt met winst, moet uit die winst de verleende rentekorting terugbetaald worden. Dat leidt ertoe dat deze financiering een gemeente uiteindelijk geen geld kost.

U bent aan zet, gemeentebestuurder

Als een gemeentebestuurder bovenstaande instrumenten gecombineerd inzet, wordt een eengezinskoopwoning van € 230.000 bereikbaar voor mensen met een inkomen van € 35.000. Het maatschappelijk en economisch rendement daarvan is groot. Want met deze prijzen creëren we een verleidelijk aanbod om personeel voor onderwijs, zorg en politie naar de grotere steden te trekken en hen te binden. En we weten allemaal dat dat nodig is. U toch ook, gemeentebestuurder?

Welke instrumenten zet uw gemeente in?

Laat het weten via praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!