Als het verkrijgen van een hypotheek niet moeilijker werd, waar ligt het probleem dan wel?

Een bijdrage van Tom van 't Hof,

productmanager bij Conneqt

We komen de artikelen regelmatig tegen in de media: ‘Starters hebben het lastig’, ‘Voor starters zijn geen woningen meer te krijgen’, ‘Starters hebben steeds meer eigen geld nodig’ en ga zo maar door. Dat starters het moeilijk hebben op de huidige woningmarkt is voor iedereen inmiddels wel duidelijk. Het verkrijgen van de benodigde hypotheek is in veel gevallen echter niet moeilijker geworden de afgelopen jaren. Maar waar ligt het probleem dan wel?

Eigen geld en woningkrapte

Het probleem is tweeledig. Ten eerste is het verkrijgen van een hypotheek als gevolg van aangescherpte regelgeving inmiddels beperkt tot maximaal de waarde van de woning. Een deel van de kosten dient de koper dus zelf in te brengen. De starter komt, zoals het woord al zegt, net kijken op de woningmarkt en profiteert niet van een eventuele overwaarde in de huidige woning of gedane aflossingen op de huidige hypotheek. Dit stuk vermogensopbouw is om te beginnen al niet aanwezig. Daarbij heeft de groep starters veelal een beperkte hoeveelheid spaargeld. Een uitweg is soms de financiële hulp van ouders.


Het andere probleem is het beperkte aanbod van woningen die binnen de range van de wens van starters vallen en die bovendien ook nog eens fors geprijsd zijn. Prijzen in dit segment worden opgedreven door onder meer een toename van (particuliere) beleggers die snel en zonder ontbindende voorwaarden kunnen toeslaan op de markt.


Technisch gezien is het verkrijgen van een hypotheek niet moeilijker geworden. Een hypotheekacceptant zal gemiddeld genomen nog steeds op dezelfde manier naar de inkomenssituatie kijken zoals dat vijf jaar geleden ook gebeurde. Bij zo’n beoordeling wordt er doorgaans een plaatje gemaakt van de (inkomens)situatie van de klant van dat moment en daarop wordt beoordeeld of de hypotheek de rest van de looptijd passend is. Initiatieven zoals de perspectiefverklaring en arbeidsmarktscan van de Nationale Hypotheek Garantie geven ruimte om niet alleen op het moment van aanvragen de inkomenssituatie te bekijken en zijn daarmee al de eerste bewegingen in de goede richting, maar dit reikt helaas nog niet ver genoeg.

Wat dan wel?

Het inkomen van een starter stijgt doorgaans in een aantal jaren, afhankelijk van opleiding, beroepsperspectief en werkervaring. Logischerwijs is er in de beginjaren dus baat bij lagere hypotheeklasten. Na verloop van tijd ontstaat er immers meer ruimte in het bestedingspatroon. Als de starter aan het begin van zijn/haar wooncarrière lagere lasten heeft kan er, als gevolg van die lagere lasten, ook meer geleend worden. Je kunt lagere lasten krijgen door bijvoorbeeld een gedeeltelijke uitgestelde aflosverplichting.


Een voorbeeld: een hypotheek heeft een deel aflossingsvrij (bijvoorbeeld 25%) en de rest (het overgrote deel) is op basis van annuïteit. Het aflossingsvrije deel zorgt voor de beoogde lagere maandlasten én hogere verstrekking. Na het eerste jaar wordt het deel aflossingsvrij in 10 jaar tijd stapsgewijs omgezet naar een volledige annuïteitenhypotheek. De lasten worden dan jaarlijks iets hoger, in lijn met de te verwachten inkomensontwikkeling. Dit zorgt er bovendien voor dat starters aan het einde van de rit de hele hypotheek terugbetaald hebben.


Voor een starter met een inkomen van € 25.000 per jaar kan er ongeveer € 20.000 meer aan hypotheek verkregen worden. Dit betekent dat er een duurdere woning aangeschaft kan worden. In dit voorbeeld houden we rekening met een rente van 2% en een inkomensstijging van minimaal 2% per jaar. Hierdoor ontstaat een goede balans tussen lasten en inkomen. De meegenomen inkomensstijging is een inschatting en blijft uiteindelijk afhankelijk van het eerder benoemde perspectief. Deze meetmethode kan aansluiten op de arbeidsmarktscan, waarbij er rekening gehouden wordt met opleiding, werkervaring, ontwikkelingen in de branche en werkloosheidscijfers. Maar ook de regio waar iemand woont en werkt wordt in kaart gebracht.

Laten we van start gaan!

Op deze manier geven we starters, op basis van een verantwoorde methode, meer ruimte. Meer ruimte voor een hogere hypotheek en dus ook meer ruimte op de woningmarkt. Conneqt denkt graag mee, maar kan het niet alleen. We hebben de overheid nodig die bereid is om de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ aan te passen, zodat een idee ook beleid wordt. Ook zal NHG kunnen meebewegen om naast de extra mogelijkheden voor senioren ook voor starters meer ruimte te maken.

Waar ligt het probleem volgens u?

Deel het via praatmee@platformwoonstarters.nl


Delen mag, graag zelfs!