Hoe kunnen gemeenten en corporaties tijdelijke woningbouw versnellen?

De kansen van tijdelijke woningen in de strijd tegen de woningnood

Een bijdrage van Jos Feijtel,

lid van het BZK Expertteam Woningbouw

In de laatste twee jaar werden er 6.300 tijdelijke woningen gerealiseerd. In 2019 kwamen er circa 3.200 woningen met een tijdelijke status bij. Het gaat al lang niet meer alleen om containerwoningen. De tijdelijke woningen van vandaag doen architectonisch en kwalitatief niet onder voor de gewone woning. “Flexwonen biedt de mogelijkheid om op korte termijn te voorzien in een woningvraag”, schrijft de minister van BZK in deze brief over flexwonen. De doelstelling van de Tweede Kamer om jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te bouwen, is echter nog niet gehaald.

Wat is een tijdelijke woning? In het algemeen verstaan we onder een tijdelijke woning een woning waarvoor een bouwvergunning is verleend voor een tijdelijke periode. Sinds kort is de maximale periode opgerekt van 10 naar 15 jaar. Voor die 5 jaar extra is wel instemming van de minister nodig op basis van de Crisis- en herstelwet. Na 15 jaar moet de woning in principe verwijderd worden van de betreffende locatie.

Kansen voor tijdelijke woningbouw

  • Geen verhuurderheffing Corporaties zijn voor tijdelijke woningen vrijgesteld van de verhuurderheffing. Dit kan oplopen tot een verschil van zo’n 20.000 euro per woning.
  • Symbolische grondprijs Gemeenten kunnen bij de uitgifte van grond kiezen om gedurende 15 jaar niet meer dan een symbolisch bedrag te vragen voor het recht van opstal. Na die periode kan bij definitieve bestemming de normale grondprijs gevraagd worden.
  • Bijdrage uit de woningbouwimpuls Er is 1 miljard euro vrijgemaakt om een impuls te geven aan de bouw van betaalbare woningen. Een woningbouwproject kan hier tegen bepaalde voorwaarden ook voor tijdelijke woningen een beroep op doen om te helpen het laatste stukje van de exploitatiepuzzel sluitend te krijgen.
  • Gebruik van de kruimelregeling Binnen de zogenoemde kruimelregeling hoeft niet eerst het bestemmingsplan gewijzigd worden, maar kan direct aan de gemeente gevraagd worden om op een niet-wonen-bestemming een vergunning voor tijdelijk wonen af te geven. De gemeente heeft maximaal 8 weken de tijd om de vergunning af te geven. Eindhoven deed over de aanvraag voor 300 tijdelijke woningen slechts anderhalve week.
  • Aantrekkelijke prijs Tijdelijke modulaire woningen variëren van studentenkamers van 20 vierkante meter tot woningen met vloeroppervlaktes van 120 vierkante meter en zijn daarmee ook in prijs acceptabel voor meerdere doelgroepen.

Oplossingen voor 15-jarige exploitatie van tijdelijke woningen Een tijdelijke woning afschrijven in 15 jaar is geen sinecure. Met bovenstaande kansen wordt het wellicht wat makkelijker, maar dan nog kan het knellen. Toch zijn er voor de mogelijke problemen van een korte afschrijvingsduur ook oplossingen te bedenken:

  • Uitgaan van 50-jarige exploitatie en daarbij 1 of 2 verplaatsingen meerekenen (de kwaliteit van de op dit moment aangeboden kant-en-klare fabriekswoningen is zo goed dat deze gemakkelijk langer meegaan);
  • Constructies waarin de leverancier een restwaarde vergoedt na 15 jaar;
  • Afspraken tussen gemeenten en corporaties om na 15 jaar samen verantwoordelijk te zijn voor het vinden van een nieuwe locatie voor de verplaatsbare woningen (wanneer het goede, tijdelijke woningen zijn, blijven ze wellicht gewoon staan vanwege ongewenste kapitaalvernietiging);
  • Inzetten op een vergunning die volgens het Bouwbesluit van permanente woningen uitgaat (zo ontstaat ook de zekerheid dat bij het verplaatsen van de woningen na 15 jaar dezelfde eisen uit het Bouwbesluit gelden als op moment van aanvragen van de vergunning).

Als gemeente of corporatie een beroep doen op het BZK Expertteam Woningbouw om een project voor tijdelijke woningen van de grond te krijgen? Mail naar woningbouw@rvo.nl.

Gratis hulp voor gemeenten bij tijdelijke woningbouwprojecten Het BZK Expertteam Woningbouw en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) hebben opdracht van de minister gekregen om tijdelijke woningen op de agenda van gemeenten te krijgen. Elke gemeente kan gratis een zogenoemde Flextafel-bijeenkomst aanvragen. Hierin wordt een gemeente in circa 3,5 uur geholpen met vragen rondom bijvoorbeeld doelgroepbepaling, procedures voor tijdelijke woningen, en beschikbare en geschikte locaties. Daarna moet een voorstel voor het college van B en W de zaken in gang zetten. Gemeenten kunnen een verzoek doen voor een bijeenkomst via woningbouw@rvo.nl.


Delen mag, graag zelfs!