Drijft de Starterslening woningprijzen op?

Het Kadaster vergeleek ruim 1,6 miljoen woningtransacties

Door Paul van Weezel Errens, adviseur Strategie en Ontwikkeling bij SVn

Het Kadaster onderzocht in opdracht van SVn het koopprijseffect van Startersleningen. Daarvoor werden over een groot aantal jaren ruim 1,6 miljoen woningtransacties vergeleken. Heeft de lening een prijsopdrijvend effect, zoals weleens wordt beweerd?


SVn verstrekt Startersleningen sinds 2002. De lening werd gedurende de jaren steeds populairder bij gemeenten. Tijdens de financiële crisis en de daaropvolgende economische crisis was er voldoende aanbod voor starters en werd de Starterslening een van de instrumenten om de woningmarkt op gang te houden. Het Rijk stimuleerde gemeenten met een rijksbijdrage om de inzet van de Starterslening te stimuleren. Sommige provincies deden hetzelfde. Het aantal regelingen in gemeenten nam toe en het aantal leningen ook (hoogtepunt 2014: 7.200 Startersleningen). NHG verruimde haar garantiegrenzen en premier Rutte riep iedereen op minder te somberen: “Laten we wél die auto kopen, laten we wél dat huis kopen.”

“Starterslening heeft prijsopdrijvend effect”

Toen Nederland zich herstelde, verdwenen in een groot aantal gemeenten ook de regelingen voor starters. Vooral in de grote en middelgrote steden. Steden die juist een aantrekkende werking op starters hebben. De ‘markt zou zijn werk doen’ en, werd er regelmatig aan toegevoegd, de Starterslening heeft in een stijgende markt een prijsopdrijvend effect. Een onderbouwing voor die stelling was er niet, maar andersom ook niet.

Conclusie: geen prijseffect

De vergelijking over meerdere jaren van ruim 1,6 miljoen woningtransacties leidde tot de conclusie dat starters met een Starterslening niet méér betalen voor dezelfde woning: de Starterslening had geen prijseffect.


Dat de woningprijzen stijgen, valt niet te ontkennen. Het ontbreken van voldoende woningaanbod en een toenemende vraag zijn de belangrijkste oorzaken. Ook de lage rente stimuleert de vraag. In 2019 zijn ruim 200.000 nieuwbouwwoningen en bestaande woningen van eigenaar gewisseld. Het aantal Startersleningen in 2019 is ca. 2.400. Iets meer dan 1 procent. Ook deze kleine aantallen laten zien dat de Starterslening geen prijseffect kán hebben. Dit is ook wel verklaarbaar. Kijken we naar het koopproces waarin de vraagprijs vaak overboden wordt, dan is het afhankelijk zijn van een Starterslening geen voorsprong als bieder. Hij of zij kan immers bij opbieden niet hoger bieden dan de polsstok met een Starterslening reikt. En de verkoper is soms blijer met iemand die niet afhankelijk is van financieringsvoorwaarden.

Starters boven doorstromers stellen

Als gevolg van de prijsstijgingen is de positie van starters ten opzichte van doorstromers nog nooit zo slecht geweest als op dit moment. De schaarste op de woningmarkt wordt niet eerlijk verdeeld. Marnix Norder stelde onlangs: "Er ontstaat een generatie voor wie de kans op een eigen huis steeds kleiner wordt. Kopen wordt haast iets elitairs. Het splijt de samenleving in tweeën." Cijfers geven Marnix Norder gelijk. Peter Boelhouwer pleitte er in zijn artikel in de eerste editie van Platform Woonstarters dan ook voor om de positie van doorstromers te verzwakken ten gunste van de positie van starters.

Het Kadaster deed nog een aantal interessante bevindingen over het gebruik van de Starterslening en de gebruikers ervan:

  • Koopstarters met een Starterslening zijn gemiddeld jonger en kopen gemiddeld goedkopere woningen dan andere koopstarters. Koopstarters met een SVn-leningdeel zijn 27,3 jaar en zonder lening 31,7 jaar. De oorzaak hiervan is gekoppeld aan de inzet van de Startersregeling door gemeenten. Gemeenten zetten de Starterslening heel gericht in voor de goedkopere segmenten van de woningmarkt en groepen starters. Een jonge leeftijd staat veelal gelijk aan een lager inkomen.
  • Kopers met een Starterslening kopen gemiddeld een kleinere woning. Ook dit is verklaarbaar uit de vorige bevinding. Een goedkopere woning is vaker ook een kleinere woning.
  • Terwijl de gemiddelde koopsom voor koopstarters vanaf 2014 hard is gestegen, stijgt de gemiddelde koopsom voor koopstarters met een Starterslening nauwelijks. Dit komt omdat veel gemeenten de koopprijsgrenzen voor woningen met een Starterslening t/m 2018 niet of nauwelijks verhoogden. De Starterslening sluit daardoor niet altijd meer aan bij de woningmarktsituatie.

Delen mag, graag zelfs!