De oorzaken en gevolgen van de penibele situatie van starters op de woningmarkt

Een bijdrage van Sako Musterd, hoogleraar stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam

De situatie waarin starters moeite hebben om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden, is van alle tijden. Dat is in de eerste plaats het gevolg van het starten zelf: het ouderlijk huis wordt verlaten en na de afgeronde opleiding kan de arbeidscarrière beginnen. Vaak gaat dat gepaard met nog relatief beperkte middelen, wat de keuzeruimte inperkt. Toch lijkt het startersprobleem nu nijpender dan ooit. Hoe is dat te verklaren? En welke gevolgen zitten hieraan vast?

De oorzaken

Over de afgelopen drie tot vijf decennia zijn er ten minste drie grotere, structurele veranderingen als oorzaak aan te wijzen.

1. Economische structuurverandering van westerse steden

Westerse steden maakten vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw een transitie door van een door arbeidsintensieve maakindustrie bepaalde economische structuur naar een door geavanceerde zakelijke en consumptieve diensten gedomineerde structuur, soms in combinatie met de ontwikkeling van hightechbedrijven en arbeidsextensieve maakindustrie. Deze nieuwe activiteiten gaan goed samen met horeca, cultuur, toerisme en het sterk groeiende hoger onderwijs. Daar zijn ze dan ook flink mee verknoopt geraakt. Deze verandering ging gepaard met een enorme toename van jonge een- en tweepersoonshuishoudens. Deze hadden altijd al een sterk stedelijke oriëntatie, maar in de laatste decennia groeide hun aandeel in het stedelijk domein substantieel. Onder die huishoudens bevinden zich veel starters. Zij zijn onderdeel van nieuwe beroepsgroepen die de oude hebben vervangen. De economische transitie betekent dat de economie weer stedelijker is geworden, terwijl die economie werknemers vraagt die eveneens een stedelijke oriëntatie hebben. Tussen 1960 en 1985 voltrok zich een periode van suburbanisatie. Die leidde tot grote problemen en verval in de kernsteden van de stedelijke gebieden in Nederland. Het resultaat van de hier geschetste economische en demografische structuurverandering was een nieuwe en steeds groter wordende druk op de stedelijke centra. Starters zijn hier het sterkst door geraakt.

2. Neoliberalisering van de verzorgingsstaat

Ook de snel veranderende verzorgingsstaat kan aangewezen worden als oorzaak van de penibele situatie waarin starters zich tegenwoordig bevinden. Sterke verzorgingsregimes kenmerken zich door herverdeling van rijkdom en extra zorg voor degenen die in de knel komen. De Nederlandse verzorgingsstaat is na de Tweede Wereldoorlog tot wasdom gekomen als reactie op het falen van de particuliere sector om een fatsoenlijk leven te garanderen aan iedere bewoners. We zien dat in allerlei domeinen terug. De verzorgingsstaat werd gekenmerkt door de opbouw van sociale zekerheid, pensioenen, herverdeling, generieke toegang tot goed onderwijs en goede gezondheidszorg. Er kwamen vangnetten voor degenen die tijdelijk in de problemen kwamen. Specifiek met betrekking tot de woningmarkt werd de productie van sociale huurwoningen drastisch verhoogd en veel nieuwe regelgeving ontwikkeld om de negatieve, externe effecten van vrije marktwerking te beteugelen. Vrijheden van particuliere beleggers en eigenaren werden ingeperkt en er kwamen speciale, stimulerende maatregelen om starters aan woonruimte te helpen. Ook werden huren gereguleerd (ook in de particuliere markt), sociale koopwoningen gebouwd, subsidies verstrekt, en ruime toegang tot hypotheken voor huishoudens mogelijk gemaakt, ook bij lage inkomens. Veel van dit alles is echter in de laatste dertig jaar van neoliberalisering weer ongedaan gemaakt.

3. Achterblijvend passend aanbod van woningen

De meest gehoorde reden voor sterk verminderde toegankelijkheid en betaalbaarheid van woonruimte voor starters, is het gebrek aan woonruimte. Met daaraan gekoppeld het advies om meer te bouwen. Dat advies klinkt sympathiek, maar dient niet blind te worden opgevolgd. Nieuwbouwwoningen zijn veelal te duur om direct voor starters te bouwen. Meer effect heeft nieuwbouw waarbij een verhuisketen op gang gebracht wordt, zodat uiteindelijk woonruimte voor starters vrijkomt. Er is echter meer kennis vereist over welke verhuisketens gegenereerd worden door welke soort nieuwbouw.

De gevolgen

Voor de starter zelf zijn de gevolgen vooral merkbaar door het niet kunnen vinden van geschikte en betaalbare woonruimte. De verwevenheid van starters met de economie betekent echter ook dat zij meer moeite zullen hebben om een woning te vinden in de nabijheid van die economie en gedwongen worden om in randgebieden te zoeken. Dat leidt tot allerlei inefficiënties, zoals meer reistijd en meer druk op privévervoer, omdat die gebieden een minder goede aansluiting hebben op het openbaar vervoer. Deze kostenpost kan ertoe kan leiden dat (ook de beste) potentiële werknemers afhaken en hun economische heil buiten de economische kerngebieden zoeken. Ook starters in vitale beroepen, in banen in de zorg, het onderwijs, en bij de politie en brandweer, zullen nóg eerder overwegen om de overspannen woningmarkt van de ‘succesvolle’ metropoolregio de rug toe te keren. Er zijn wel verschillen tussen de stedelijke regio’s. Vooral de metropolen die het sterkst verbonden zijn met de wereldeconomie, en er de voorzieningen voor hebben, lijken in trek bij investeerders en ervaren dat de kapitaalstromen vooral gericht zijn op onroerend goed dat het meeste opbrengt. Dit stimuleert gentrification met verdere prijsstijging tot gevolg zolang de vraag groot is. Deze door de markt gedreven ontwikkelingen hebben echter ernstige negatieve externe effecten, die de ongelijkheid en sociaalruimtelijke segregatie verder zal stimuleren en de toegang van starters belemmert. De nieuw uitgesloten huishoudens zijn vooral de huishoudens die van buiten het woningmarktgebied komen en geen vereiste punten of wachtjaren voor een sociale huurwoning opgebouwd hebben, én degenen met lage inkomens.

Tot slot

Het lijkt erop dat de geschiedenis zich herhaalt. Net als in de jaren vijftig van de vorige eeuw is er opnieuw behoefte aan een sterke verzorgingsstaat die de particuliere markt aan banden legt. Tot COVID-19 het leven platlegde, was daar geen discussie over mogelijk. Maar het virus heeft ons laten zien dat als de crisis maar groot genoeg is, de staat bereid is om op tal van terreinen te interveniëren. Het startersvraagstuk is niet te vergelijken met een dodelijk virus, maar heeft wel aanzienlijke problemen teweeggebracht en zal dat blijven doen. En net als COVID-19 zal het ook aanzienlijke schade toebrengen aan het welzijn van individuen én aan de economie.


Delen mag, graag zelfs!